Gazdaság

Banki (falu) feketelisták jönnek

/ 2017.03.08., szerda 14:03 /

Egy működő rendszert tesz zárójelbe a végrehajtási törvény keddi módosítása, ráadásul senkinek sem válik majd hasznára a változás – véli a Magyar Követeléskezelők és Üzleti Információt Szolgáltatók Szövetségének elnökségi tagja. Bódizs Kornél szerint a változtatásnak az MNB sem örülhet, az ügyfelek pedig drágábban kapják majd a hitelt – ha kapnak.

A végrehajtási eljárások kedden elfogadott törvényi módosításával mindenki dolgát megnehezítette a Parlament – kommentálta a Válasz.hu számára a jogszabályt Bódizs Kornél, az In-Hold Zrt. vezérigazgatója, a Magyar Követeléskezelők és Üzleti Információt Szolgáltatók Szövetségének (MAKISZ) elnökségi tagja. Mint ismert, a Parlament ma KDNP-javaslatra úgy döntött, hogy a fogyasztói szerződésekkel (hitelekkel) terhelt, de nem fizető adósok ingatlanait ne lehessen a kikiáltási ár (becsérték) alatti áron elárverezni. Pontosabban lehet, de ennek feltétele, hogy több, mint egy éve sikertelen volt az árverezés, s ekkor sem lehet a kikiáltási ár 90 százalékánál alacsonyabb értéket meghatározni – kivéve, ha ebbe minden fél (vagyis az adós is) beleegyezik.

Azon az áron, amennyit ér

Bódizs Kornél szerint a törvénnyel lényegében a közelmúltban megalkotott, s immár közel piaci alapon működő, az immár állami irányítás alatt álló Magyar Bírósági Végrehajtói Kar (MBVK) által működtetett elektronikus árverezési rendszerre mértek súlyos ütést. Azt a MAKISZ elnökségi tagja is elismerte, hogy a korábbi gyakorlatban – az elektronikus rendszer bevezetése előtt - valóban csak egy nagyon szűk befektetői kör tudott az árverésekről, ám amióta az ellenőrzött, zárt rendszer működik, mindenkinek – még magánszemélyeknek - is joguk van, hogy tiszta versenyben ingatlanokra licitáljanak. És ez a rendszer az utóbbi időben valóban működni kezdett. Az árveréseken így kialakult ár Bódizs Kornél szerint már közel van a valós piaci körülményekhez annak ellenére, hogy az ingatlanokra úgy kell licitálni, hogy a licitálónak nincs joga (módja) megtekinteni az eladásra kerülő ingatlant, s az sem garantált, hogy a benne élő adós hajlandó lesz kiköltözni a tulajdonjog megszerzését követően. Ugyancsak fontos látni, hogy az értékesíthetőséget nagyban befolyásolja az ingatlan elhelyezkedése – vidéken, kisebb településeken lényegében nincs kereslet az árvereztetett lakásokra, ott nem ritka, hogy 5-6 éve még a becsérték 70 százalékán sincs vevő.

Az MBVK árverési rendszerében elárverezett ingatlanok döntő része az elmúlt években a becsérték 70 százaléka vagy az alatti áron kelt el, amely a szakember szerint rámutat arra, hogy maga a becsérték meghatározás közel sem pontos. A jelenlegi szabályok szerint a becsérték meghatározásának alapja egy adó- és értékbizonyítvány, amelyet az adott ingatlan tényleges állapotától függetlenül állapítanak meg. A MAKISZ már régóta küzd azért, hogy a becsértéket akár piaci értékbecslő bevonásával is meg lehessen állapítani – Bódizs Kornél szerint az árverezés szigorítása után ennek még komolyabb létalapja lenne.

Azt is fontos látni, hogy az az időtáv, amíg egy nemfizetés miatt felmondott lakáshitel-szerződés egyáltalán eljut az árverezéshez, minimum 1,5 év – de a 2-3 éves időtáv sem ritka. Jelenleg ugyan az ingatlanpiac fellendülésének hónapjai zajlanak, de látható, hogy az ingatlanárak növekedése lényegében már csak a fővárosra és néhány nagyobb megyei városra korlátozódik, más helyeken a túlhevült piacon már esni kezdtek az árak. Az InHold vezérigazgatója szerint épp ezért az árverés során a licitet kellene hagyni érvényesülni, amely végeredményben a piaci árak érvényesülését eredményezni.

Drágulnak a hitelek

A törvény következménye az lesz – vélekedik Bódizs Kornél -, hogy a bankok kénytelenek lesznek hitelezési modelljeikben az eddig 1-2 éves jogérvényesítési gyakorlatot 3-4 évre húzni, ennek költségét pedig be kell építeniük az árazásba, a hitelek kockázati felárába. Ez azt jelenti, hogy a nem fizető adósok miatt a többi hitelfelvevő számára is drágulnak majd a kölcsönök. A törvénymódosítás nyomán a bankoknak újra kell értékelniük az ingatlanfedezet hitelbírálat során figyelembe vehető értékét is, de ez természetesen a meglévő állományokat is szükségszerűen érinti. Látni kell, hogy 10-20 éves hitelszerződések hitelbírálatakor az adós pillanatnyi jövedelmi helyzetének felmérése önmagában nem elég. Ha a törvény megköti a hitelintézetek kezét az ingatlan értékesítésében, könnyen előfordulhat majd, hogy bizonyos földrajzi területeken – ott ahol az ingatlanok értékesíthetőségét meggátolja majd az új szabályozás – a bankok nem kötnek majd ingatlanfedezetes hitelszerződéseket. Ez pedig ezen területek további leszakadásához, a népesség elvándorlásához is vezethet majd. A törvény a Magyar Nemzeti Bank azon törekvéseit is gátolja, hogy a bankok minél inkább hosszú távú hitelkihelyezéseket eszközöljenek: ha az ingatlan értékesíthetetlenné válik a szabályozással, a bankok nem tudnak majd jelzálogleveleket kibocsátani, amelyeknek az érintett ingatlanok lennének a fedezetei.

Az adósok sem járnak jól az intézkedéssel – figyelmeztet a MAKISZ elnökségi tagja. Ugyanis az árverés sikertelensége nem állítja meg a banki követelések további halmozódását, sőt tovább növeli azt. A bankok jogszabályban meghatározott értéket számolhatnak fel késedelmi kamatként, ráadásul az így megnövekedett követelés lesz az alapja az egyébként is tetemes végrehajtói költségeknek is.

Bódizs Kornél szerint további furcsaság, hogy a törvény csak a hitelintézeti tartozások esetében írja elő a magasabb értékesítési árat, miközben tudható, hogy a tavalyi 3474 kilakoltatás, illetve birtokbaadásnak kevesebb, mint harmada köthető banki tartozáshoz – a többit közműszolgáltatói, vagy telefonszámla-tartozás, közös költség hátralék, vagy épp tartásdíj-elmaradás miatt hajtották végre. (Más kérdés, hogy a 3 éven keresztül fennálló kilakoltatási moratórium lezárása után a bankok is csipkedni kezdték magukat, s a 2013 óta bank által elárvereztetett 2124 lakás közül 829 tavaly a második félévben került kalapács alá.) Az InHold vezérigazgatója szerint ráadásul azon adósok, ahol a bank árverez, szinte bizonyosan egyéb tartozással is bírnak, a hitelezők közötti sorrend állítása a versenysemlegesség elvét is sértheti.

A nótorius nemfizetők is?

A MAKISZ ugyancsak régóta küzd azért, hogy az adósok között is tegyenek különbséget a jogalkotók. A Magyar Nemzeti Bank 2015-ös kimutatása szerint azon adósok közül, akik 90 napnál régebben nem fizetik hiteleiket közel 20 százalék azok aránya, akinél a havi törlesztőrészlet nem haladja meg a hivatalos bevételének 30 százalékát – fontos tudni, hogy az MNB csak a NAV-nál bejelentett, igazolt jövedelmeket tudja nézni, márpedig a másfél millió minimálbéres országában még mindig jelentős a zsebbe menő jövedelem. Ha egy adós törlesztési lehetőségei beszűkülnek, akkor annak nem azzal kellene járnia, hogy egyáltalán nem fizeti a kölcsönét, hanem azzal, hogy csak a fennálló törlesztés egy részét tudja – átmenetileg - fizetni – vélekedik Bódizs Kornél.

A MAKISZ a fentiek okán javasolja, hogy törvényi módon legyenek megkülönböztetve az együttműködő és nem együttműködő adósok. Megítélésük szerint nem tekinthető együttműködőnek az az adós, aki nem érhető el, illetve elérhetőségei változását nem jelenti be; a neki szóló megkeresésekre nem válaszol; végrehajtási cselekményeket akadályoz vagy az eljárást alaptalan kifogásokkal lassítja, illetve akkor, ha az adós terhére több végrehajtás folyik. A mostani javaslat – vélekedik a szakember – igazából csak azoknak az ügyvédeknek jó, akik ezen adósokat képviselve – s tőlük persze saját pénzüket megkérve - folyamatosan útját állják a jogérvényesítésnek – ahelyett, hogy elsőként arra hívnák fel ügyfeleik figyelmét, hogy a tartozást meg kell fizetni. Fontos tudni, hogy a forintosítás és az elszámolás után a bankok ma már a Kúria által tiszteségtelennek mondott követelések nélküli tartozást igyekeznek behajtani, hiszen azt kamatokkal növelt értéken visszatérítették az adósoknak – mondja az InHold vezérigazgatója.

A MAKISZ szerint a valóban önhibájukon kívül nehéz helyzetbe kerülő adósokon ugyanakkor egyéb intézkedésekkel is lehetne segíteni. Bódizs Kornél szerint a végrehajtás során befolyt vételárból lehetne az adós kiköltözését támogatni, illetve meg kellene teremteni a visszabérlés lehetőségének törvényi szabályozását, amellyel az együttműködő adós határozott időre lehetőséget kapna arra, hogy az elárverezett ingatlant helyzetének megnyugtató rendeződéséig tovább használja.

 

 

Rosta

Találkozunk 2016-ban!

Kettészakadhat az Európai Unió

Ostobaság az EU elképzelése, hogy a vitás kérdéseket a visegrádi országok számára kifizetendő támogatások csorbításával rendezné – állítja Lubomír Zaorálek. A cseh külügyminiszter nem zárja ki, hogy az EU kettészakad. Nagyinterjúnk a csütörtöki Heti Válaszban.

Gulyás Gergely: „Ilyen diktatúrát kívánok mindenkinek!”

Nem tudja, nyertünk-e bármit is a CEU-üggyel, s amikor állami cégeknél a prémium megközelíti az éves fizetést, az elfogadhatatlan – mondja Gulyás Gergely. A Fidesz alelnöke szerint nem szabad felülniük a téves látszatnak, hogy a mutyiügyek következmények nélkül maradnak. Nagyinterjúnk a csütörtöki Heti Válaszban.